COS, CUS y CAS: qué significan y cómo calcularlos en un terreno
Si estás buscando comprar un terreno, seguramente has escuchado términos como COS, CUS y CAS por todos lados. Y no, no son términos para referirte a la incertidumbre o zozobra que la nueva inversión puede causarte (solo los old-school entenderán), sino a tecnicismos que te facilitarán la elaboración de tu proyecto constructivo.
Aunque el COS, CUS y CAS existen en gran parte de México, los valores específicos dependen del programa de desarrollo urbano de cada municipio. En esta guía explicamos los conceptos de forma general y mostramos ejemplos aplicables a Playa del Carmen, Tulum y Mérida.
El COS es el Coeficiente de Ocupación del Suelo, CUS es el Coeficiente de Utilización del Suelo y CAS Coeficiente de Absorción del Suelo; todos son medidas que indican cuánto de un terreno está siendo o puede ser utilizado para construcciones y otros usos.
¿Qué significan el COS, CUS y CAS?
COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo): indica qué porcentaje del terreno puedes ocupar con la construcción en planta baja.
CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo): determina la cantidad máxima de metros cuadrados que puedes construir considerando todos los niveles.
CAS (Coeficiente de Absorción del Suelo): establece el porcentaje mínimo del terreno que debe permanecer libre para permitir la absorción natural del agua.
Resumen rápido
| Concepto | ¿Qué controla? |
|---|---|
| COS | La superficie máxima que puedes ocupar en planta baja. |
| CUS | La cantidad total de metros cuadrados que puedes construir. |
| CAS | La superficie que debe permanecer permeable o destinada a áreas verdes. |
El COS se expresa como un porcentaje de la superficie del terreno que se permite ser construida. Es utilizado para regular la construcción en una zona determinada y se utiliza para asegurar que el uso del suelo sea adecuado y sostenible. Determina la superficie máxima que puede ser construida sobre cierto predio.
Ejemplo: Supongamos que tenemos un terreno de 100 m² en Playa del Carmen, y el COS es 80%. Esto significa que puedes construir sobre el 80% del terreno y tendrás que dejar libre el 20% restante, es decir, 20 m² de ese terreno.
El CUS se expresa en “veces” y es la cantidad máxima de desplante permitida sobre un predio con relación al COS.
Ejemplo: Un lote de 100 m² con COS de 80% y CUS de 4, significa que podrá construir 4 veces la superficie indicada en el COS. Es decir, puede edificar hasta 4 niveles de 80 m².
La diferencia entre el COS y el CUS es que el COS se refiere al área que está siendo utilizada en un terreno, mientras que el CUS se refiere al área que se permite ser utilizada. En otras palabras, el COS es una medida de lo que está realmente ocurriendo en un terreno, mientras que el CUS es una medida de lo que se permite ocurrir. El COS se refiere a la ocupación real, es decir, la relación entre la superficie construida y la superficie total del terreno, mientras que el CUS se refiere a la ocupación permitida.
El CAS o Coeficiente de Absorción del Suelo indica la superficie del terreno que deberá quedar libre de construcción, techos o cualquier otro material impermeable que dificulte o imposibilite la absorción del suelo.
Ejemplo: Si el mismo terreno de 100 m², ubicado en una zona de Mérida, tiene un CAS de 30, significa que deberás dejar el 30%, es decir, 30 m² libres destinados a áreas verdes y de absorción.
¡Hagámoslo simple!
Imagina que tienes una caja de zapatos gigante, ese sería tu terreno. El COS es como mirar dentro de la caja y ver cuánto espacio está siendo ocupado por zapatos (edificaciones, carreteras, etc.). El CUS es como mirar cuánto espacio de la caja de zapatos se te permite llenar con zapatos. Es como si tuvieras un límite de cuántos zapatos puedes tener en tu caja, y el CUS te dice cuánto de ese límite estás utilizando.
¿El COS y el CUS pueden variar en la misma zona geográfica?
Sí, es posible que el COS y el CUS varíen en la misma zona geográfica a lo largo del tiempo debido a cambios en la planificación urbana y en las regulaciones de construcción. Por ejemplo, si un área se desarrolla más, como algunas zonas de Tulum, el COS podría aumentar. Por otro lado, si las regulaciones cambian y se restringe la construcción, el CUS podría disminuir.
Además, factores como la necesidad de infraestructura, espacios verdes y conservación ambiental también influyen. Esto puede cambiar significativamente las reglas del juego en zonas como la Riviera Maya o el centro histórico de Mérida.
De cualquier forma, si estás pensando adquirir un terreno para construir, te sugerimos que te acerques a la dirección de Desarrollo Urbano de tu localidad y consultes el Plan Director de Desarrollo Urbano antes de que “des el paso” y evites tener complicaciones a la hora de tramitar tus permisos de construcción.
¡Hasta la próxima!