ISR al vender una propiedad en Playa del Carmen, Tulum o Mérida: ¿cuánto se paga y cuándo puedes quedar exento?
Vender una casa, departamento, terreno o local no consiste únicamente en encontrar un comprador, negociar el precio y firmar una escritura. Antes de poner una propiedad en venta, también es importante calcular cuánto recibirás realmente después de pagar comisiones, gastos de cierre, cancelaciones y, en su caso, el Impuesto sobre la Renta.
El ISR por venta de inmuebles, llamado formalmente ISR por enajenación, es uno de los gastos que más dudas genera entre los propietarios de Playa del Carmen, Tulum, Mérida y otras ciudades de México.
¿Cuánto se paga de ISR al vender una propiedad? ¿El impuesto se calcula sobre todo el precio de venta? ¿Puedes quedar exento por tratarse de tu casa? ¿Qué documentos debes presentar? ¿Qué ocurre si no tienes el CFDI con el que adquiriste el inmueble?
La respuesta depende de las características de cada operación, del historial de la propiedad y de la documentación disponible. Además, cuando el vendedor es residente fiscal en el extranjero, deben compararse los dos métodos de cálculo permitidos por la Ley del Impuesto sobre la Renta.
Por eso, antes de fijar el precio de venta, conviene solicitar una estimación preliminar de impuestos y gastos.
Si estás comenzando el proceso de venta, vale la pena que primero leas nuestra guía para vender una casa paso a paso. Te ayudará a entender todo el proceso antes de poner tu propiedad en el mercado.
¿Qué es el ISR por venta de una propiedad?
El Impuesto sobre la Renta es un impuesto federal que puede generarse cuando una persona obtiene una ganancia por la venta de un inmueble.
La palabra que utiliza la legislación es “enajenación”, pero, en términos sencillos, se refiere a la transmisión de la propiedad, normalmente mediante una compraventa.
Una aclaración importante es que el ISR no necesariamente se calcula aplicando un porcentaje directo sobre el precio total de venta.
Por ejemplo, si vendes un departamento en Playa del Carmen por $5,000,000, esto no significa que automáticamente deberás pagar el 30% o el 35% de esa cantidad.
Para determinar el impuesto se consideran, entre otros elementos:
- El precio de venta.
- El costo comprobado de adquisición.
- La fecha en que adquiriste el inmueble.
- La actualización del costo de adquisición.
- Las construcciones, mejoras o ampliaciones que puedan comprobarse.
- Los gastos notariales, impuestos y derechos relacionados con la adquisición o la venta.
- El costo del avalúo.
- Las comisiones inmobiliarias pagadas por el vendedor.
- La posible aplicación de una exención por casa habitación.
Por esa razón, dos propiedades vendidas en el mismo precio pueden generar montos de ISR completamente diferentes.
¿Quién paga el ISR al vender una casa?
Como regla general, el ISR por la ganancia obtenida en la venta corresponde al vendedor.
Cuando la compraventa se formaliza mediante escritura pública, el notario realiza el cálculo fiscal, retiene el pago provisional correspondiente y lo entera a la autoridad fiscal.
Esto no significa que debas esperar hasta la firma para conocer cuánto podrías pagar.
De hecho, uno de los errores más frecuentes es poner una propiedad en venta, aceptar una oferta y descubrir casi al final de la operación que el ISR, la cancelación de una hipoteca, la extinción de un fideicomiso o los demás gastos reducen considerablemente la cantidad que el propietario esperaba recibir.
Antes de publicar una propiedad es recomendable estimar:
- El precio probable de venta.
- La comisión inmobiliaria.
- El ISR aproximado.
- Los gastos notariales que correspondan al vendedor.
- Los costos de cancelación de hipoteca o extinción de fideicomiso, cuando existan.
- Otros adeudos o gastos necesarios para cerrar la operación.
El precio de venta no es lo mismo que el monto neto que finalmente recibirá el propietario. En nuestra guía sobre cuánto cuesta vender una casa en la Riviera Maya o Yucatán explicamos otros gastos que también debes considerar.
¿Cómo se calcula el ISR por vender una propiedad?
La explicación sencilla es que se determina la ganancia fiscal de la operación y sobre esa ganancia se calcula el impuesto conforme al procedimiento establecido en la Ley del Impuesto sobre la Renta.
La Ley permite disminuir del ingreso por la venta determinadas deducciones autorizadas. Entre ellas se encuentran el costo comprobado de adquisición, las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, algunos gastos notariales e impuestos, el avalúo y las comisiones pagadas por la adquisición o venta del inmueble.
Los gastos de conservación ordinaria no se consideran mejoras deducibles.
Además, varios de estos conceptos se actualizan considerando el tiempo transcurrido entre la adquisición, el gasto correspondiente y la fecha de venta.
Por eso no es correcto calcular el ISR simplemente restando el precio original de compra al precio actual de venta.
Supongamos que una persona compró una propiedad por $3,000,000 y varios años después la vende en $5,000,000.
A primera vista podría parecer que obtuvo una ganancia de $2,000,000. Sin embargo, para el cálculo fiscal deberán analizarse la actualización del costo de adquisición, las deducciones comprobables, los años transcurridos y la posible exención.
El cálculo definitivo debe realizarlo el notario que formalizará la operación.
¿Qué gastos pueden ayudar a disminuir el ISR?
El artículo 121 de la Ley del Impuesto sobre la Renta contempla diferentes deducciones para las personas físicas que obtienen ingresos por la venta de bienes.
Entre los conceptos que pueden considerarse se encuentran:
- El costo comprobado de adquisición del inmueble.
- Las construcciones, mejoras y ampliaciones.
- Los gastos notariales relacionados con la escritura de adquisición y la escritura de venta.
- Los impuestos y derechos pagados por el vendedor que resulten deducibles.
- El avalúo utilizado para la operación.
- Las comisiones y mediaciones inmobiliarias pagadas por el vendedor.
No basta con afirmar que se realizó un gasto. En muchos casos será necesario contar con escrituras, facturas, CFDI, contratos, comprobantes de pago y otros documentos que permitan demostrarlo.
Tampoco cualquier reparación es una mejora.
Pintar la casa, impermeabilizar, cambiar una llave, dar mantenimiento al jardín o reparar un aire acondicionado normalmente se considera conservación o mantenimiento, no una ampliación o mejora deducible.
Una remodelación estructural, una ampliación construida, una nueva habitación o una inversión que modifique sustancialmente el inmueble pueden recibir un tratamiento diferente, siempre que se encuentren debidamente documentadas y cumplan los requisitos fiscales.
¿Cuándo puedes quedar exento del ISR por vender tu casa?
El artículo 93, fracción XIX, inciso a), de la Ley del Impuesto sobre la Renta establece una exención para la venta de la casa habitación del contribuyente.
La exención aplica hasta el límite de setecientas mil unidades de inversión, siempre que la transmisión se formalice ante fedatario público. Cuando el precio excede ese límite, el excedente puede generar ISR conforme al procedimiento legal.
Además, para aplicar la exención, el contribuyente no debe haber vendido otra casa habitación utilizando esta misma exención durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de la venta.
El propietario debe manifestar esta circunstancia bajo protesta de decir verdad ante el notario. El fedatario también consulta la información correspondiente ante el SAT.
Esto significa que vender una casa no produce automáticamente una exención.
Debe comprobarse que el inmueble era efectivamente la casa habitación del contribuyente, que se cumplen los plazos y que la operación se encuentra dentro de los límites y condiciones establecidos por la ley.
En inmuebles de uso mixto, terrenos muy grandes, propiedades con locales, edificios con varias unidades o desarrollos que no fueron utilizados realmente como vivienda, el análisis puede ser distinto.
¿Cómo se acredita que la propiedad era tu casa habitación?
El artículo 155 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta establece los documentos con los que puede acreditarse ante el fedatario que el inmueble vendido era la casa habitación del contribuyente.
El domicilio señalado en la documentación debe coincidir plenamente o en sus elementos fundamentales con el domicilio del inmueble que se vende.
La casa habitación puede acreditarse con cualquiera de los siguientes documentos:
- Credencial para votar expedida por el Instituto Nacional Electoral.
- Comprobantes fiscales por el pago de energía eléctrica.
- Comprobantes fiscales por telefonía fija.
- Estados de cuenta de instituciones del sistema financiero.
- Estados de cuenta de casas comerciales.
- Estados de cuenta de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación puede encontrarse a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
No es necesario presentar todos esos documentos al mismo tiempo. El Reglamento permite acreditar la casa habitación con cualquiera de ellos, siempre que se cumplan las condiciones señaladas y el notario considere procedente la exención.
En la práctica, cada notaría puede solicitar documentación adicional para integrar su expediente y verificar adecuadamente la operación.
Por eso es conveniente revisar este tema desde el inicio de la venta y no esperar hasta que ya exista un comprador, un crédito autorizado y una fecha propuesta para la firma.
También conviene reunir con anticipación los demás requisitos para vender una propiedad en Playa del Carmen, Tulum o Mérida.
¿Necesitas el CFDI con el que compraste la propiedad para obtener la exención?
Existe mucha confusión sobre este punto.
Algunos propietarios creen que, si no tienen el CFDI emitido cuando compraron la propiedad, ya no podrán quedar exentos del ISR o deberán pagar el impuesto sobre todo el precio de venta.
Cuando procede la exención total por casa habitación, no es necesario determinar una ganancia gravable sobre la parte exenta. Por ello, para esa parte de la operación no se requiere acreditar el valor de adquisición con el objetivo de calcular el ISR.
Lo que debe comprobarse es que el inmueble era la casa habitación del contribuyente y que se cumplen los demás requisitos del artículo 93 de la Ley y del artículo 155 de su Reglamento.
Por tanto, la ausencia del CFDI de adquisición no elimina por sí sola la posibilidad de aplicar la exención.
Sin embargo, el CFDI sí puede adquirir importancia cuando la operación no está totalmente exenta, cuando el precio rebasa el límite legal, cuando no puede acreditarse la casa habitación o cuando deben comprobarse gastos, mejoras, comisiones y otras deducciones.
En esos casos, el notario deberá revisar la escritura de adquisición y la documentación fiscal disponible para determinar qué valores y deducciones pueden reconocerse.
También hay que considerar que muchas propiedades fueron adquiridas antes de que existiera el esquema actual de CFDI. Pretender que todas las operaciones antiguas cuenten con un comprobante electrónico sería materialmente imposible.
La escritura pública continúa siendo un documento central para conocer la fecha, la forma y el valor bajo el que se adquirió el inmueble, pero la documentación requerida dependerá del caso concreto.
¿Qué pasa si adquiriste la propiedad por herencia o donación?
Cuando el inmueble fue adquirido por herencia, legado o donación, el cálculo puede requerir revisar los antecedentes de adquisición del propietario anterior, la fecha de la transmisión, el parentesco, el valor consignado y la forma en que se formalizó la operación.
No debe asumirse que, por haber heredado una casa, el costo de adquisición es cero.
Tampoco debe asumirse que cualquier donación recibe el mismo tratamiento.
Este tipo de operaciones requiere un análisis documental más cuidadoso, especialmente cuando la propiedad ha pasado por varias transmisiones, adjudicaciones o regularizaciones.
¿Vender por debajo del avalúo evita pagar ISR?
No necesariamente.
El impuesto no depende únicamente del precio escrito en un contrato privado.
La autoridad y el notario deben considerar las reglas fiscales aplicables, el avalúo de la propiedad, el valor de la operación y la documentación disponible.
Declarar un precio diferente al realmente pagado con la intención de reducir impuestos puede generar problemas fiscales, civiles y patrimoniales para ambas partes.
Además, un precio artificialmente bajo puede afectar al comprador en una venta futura, porque reduce el valor de adquisición que podrá utilizar para calcular su propia ganancia.
Una compraventa debe documentar correctamente el precio real y la forma de pago.
La planeación fiscal legítima consiste en aplicar las exenciones y deducciones que realmente correspondan, no en ocultar una parte de la operación.
¿El ISR es igual en Playa del Carmen, Tulum y Mérida?
Las reglas generales del ISR son federales, por lo que el procedimiento previsto en la Ley del Impuesto sobre la Renta aplica en todo México.
Sin embargo, el costo total de vender una propiedad puede cambiar dependiendo del estado, del municipio, del tipo de inmueble y de los antecedentes registrales.
Además del ISR federal, pueden existir impuestos locales, derechos, certificados, avalúos, gastos notariales y costos de cancelación que varían entre Quintana Roo y Yucatán.
Por eso, aunque la base legal del ISR sea la misma, el cálculo global de una venta en Playa del Carmen puede ser diferente al de una propiedad en Tulum, Mérida, Progreso, Cancún o cualquier otra ciudad.
¿Qué pasa si el propietario es extranjero y no tiene residencia fiscal en México?
Ser extranjero no determina por sí solo la forma en que se calcula el ISR.
Una persona puede tener nacionalidad extranjera y, al mismo tiempo, ser residente fiscal en México. También puede contar con residencia temporal o permanente para efectos migratorios, pero mantener su residencia fiscal en otro país.
La residencia migratoria y la residencia fiscal no son lo mismo.
Por eso, antes de calcular el impuesto, el notario deberá determinar si el vendedor tributa como residente fiscal en México o como residente en el extranjero.
Cuando el propietario es residente fiscal en el extranjero y vende un inmueble ubicado en México, el artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta contempla dos posibles escenarios.
Escenario 1: pagar el 25% sobre el precio total de venta
La regla general consiste en aplicar una tasa del 25% sobre el ingreso total obtenido por la venta, sin efectuar deducciones.
Esto significa que el impuesto se calcula sobre el precio completo de la operación, no únicamente sobre la utilidad.
Por ejemplo, si un propietario extranjero vende un departamento en $5,000,000, el impuesto bajo este escenario sería equivalente al 25% del precio de venta, sin disminuir el costo al que compró el inmueble, las comisiones inmobiliarias, los gastos notariales o las mejoras realizadas.
Este mecanismo puede producir un impuesto muy elevado, especialmente cuando la propiedad fue adquirida recientemente, tuvo poca apreciación o se vende con una ganancia reducida.
Cuando el comprador es residente en México, o es residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país, le corresponde efectuar la retención. En las operaciones formalizadas mediante escritura pública, el notario interviene en el cálculo y entero del impuesto conforme a las disposiciones aplicables.
Escenario 2: pagar la tasa máxima sobre la ganancia obtenida
El mismo artículo 160 permite optar por calcular el impuesto sobre la ganancia de la operación, en lugar de aplicar el 25% sobre el precio total.
En este escenario se determina la ganancia conforme a las reglas aplicables a la venta de bienes inmuebles y se le aplica la tasa máxima prevista en la tarifa del artículo 152 de la Ley, actualmente del 35%.
Para determinar la ganancia pueden considerarse el costo comprobado de adquisición actualizado y las deducciones que resulten procedentes, como determinadas mejoras, gastos notariales, impuestos, avalúos y comisiones inmobiliarias.
Cuando la operación se consigna en escritura pública, la Ley señala que no es necesario designar un representante en México exclusivamente para ejercer esta opción. El notario calcula el impuesto bajo su responsabilidad, lo hace constar en la escritura y realiza el entero correspondiente.
El vendedor sí deberá proporcionar oportunamente la documentación necesaria para acreditar el valor de adquisición y las deducciones aplicables.
Esta opción suele resultar más conveniente cuando existe una diferencia importante entre el impuesto calculado sobre el precio total y el impuesto determinado sobre la ganancia real.
Sin embargo, no siempre el cálculo sobre la ganancia será automáticamente el más bajo. Si el propietario adquirió el inmueble hace muchos años por un precio reducido, no cuenta con documentación suficiente o la propiedad aumentó considerablemente de valor, el resultado puede ser distinto.
Por eso deben realizarse ambos cálculos antes de decidir qué opción utilizar.
Ejemplo sencillo de los dos escenarios
Supongamos que una persona residente fiscal en el extranjero vende una propiedad en Tulum por $6,000,000.
Bajo el primer escenario, el impuesto sería el 25% del precio total:
$6,000,000 × 25% = $1,500,000.
En el segundo escenario, primero tendría que calcularse la ganancia fiscal después de actualizar el costo de adquisición y aplicar las deducciones autorizadas.
Si la ganancia fiscal resultara de $2,000,000, la referencia inicial sería aplicar la tasa máxima del 35%:
$2,000,000 × 35% = $700,000.
Este ejemplo es únicamente ilustrativo. El cálculo real requiere revisar fechas, valores, tipo de cambio, escrituras, comprobantes, mejoras y demás circunstancias de la operación.
¿Un extranjero no residente puede obtener la exención por casa habitación?
No debe asumirse que la exención por casa habitación aplicable a las personas físicas residentes en México también estará disponible para un propietario que tributa como residente fiscal en el extranjero.
La venta de inmuebles por residentes en el extranjero se regula bajo un título distinto de la Ley del Impuesto sobre la Renta y, como regla general, se sujeta a los dos escenarios previstos en el artículo 160.
Tener una tarjeta de residencia mexicana, un RFC, recibos de servicios a nombre del propietario o haber vivido algunos meses en el inmueble no acredita por sí solo la residencia fiscal en México ni garantiza la exención.
El propietario deberá demostrar su residencia fiscal conforme a las disposiciones aplicables y a la documentación que solicite el notario.
Este punto es especialmente importante en Playa del Carmen, Tulum y otras zonas turísticas, donde muchas propiedades pertenecen a extranjeros que utilizan el inmueble durante parte del año, pero mantienen su residencia fiscal en Estados Unidos, Canadá, Europa u otro país.
El fideicomiso no cambia automáticamente la residencia fiscal del vendedor
En la zona restringida, muchos extranjeros adquieren inmuebles mediante un fideicomiso bancario.
Aunque jurídicamente la institución fiduciaria conserva la titularidad formal del inmueble, el beneficiario extranjero es quien recibe el producto económico de la venta y quien debe analizar sus obligaciones fiscales.
La existencia de un fideicomiso no convierte automáticamente al vendedor en residente fiscal en México ni permite aplicar por sí sola la exención de casa habitación.
Además del ISR, la venta puede requerir la extinción, cesión o sustitución de derechos fideicomisarios, así como el pago de honorarios bancarios y gastos notariales adicionales.
Puedes consultar nuestra explicación sobre qué es un fideicomiso inmobiliario y cómo funciona.
Por eso, en una propiedad perteneciente a un extranjero no residente, el cálculo fiscal debe revisarse antes de firmar una oferta o promesa de compraventa. Elegir entre pagar el 25% sobre el precio total o calcular el impuesto sobre la ganancia puede modificar sustancialmente el monto neto que recibirá el vendedor.
¿Cuándo debes calcular el ISR de una propiedad que quieres vender?
Lo ideal es solicitar una estimación antes de anunciarla.
Ese cálculo preliminar permite definir un precio de salida realista, saber cuánto margen existe para negociar y evitar aceptar una oferta que, después de impuestos y gastos, no cubra las necesidades del propietario.
También permite detectar con tiempo si falta:
- Documentación para acreditar la casa habitación.
- La factura de una comisión o mejora.
- Una escritura anterior.
- Una cancelación de hipoteca.
- La extinción de un fideicomiso.
- Una sucesión o adjudicación pendiente.
- La actualización de datos fiscales.
- Un poder o documento adicional para firmar.
Cuando todavía existe un crédito inscrito, conviene revisar con anticipación qué es la cancelación de hipoteca y cómo puede realizarse durante la compraventa.
También es importante verificar que la propiedad se encuentre al corriente. Aquí puedes consultar cómo saber si una propiedad tiene adeudos en Playa del Carmen, Tulum o Mérida.
El cálculo que se realiza al inicio es una estimación. El monto definitivo lo determinará el notario con la documentación completa y las cifras finales de la compraventa.
Antes de vender, calcula cuánto recibirás realmente
El ISR por vender una propiedad no se resuelve con una tasa fija ni con una calculadora genérica.
Cada caso depende del precio, la fecha y forma de adquisición, el uso del inmueble, las deducciones comprobables, la documentación disponible, la residencia fiscal del vendedor y la posible exención por casa habitación.
Una buena planeación no busca evadir impuestos. Busca conocer las obligaciones antes de comprometerse con un comprador y aplicar correctamente los beneficios que permite la ley.
En Housebuy.mx podemos ayudarte a analizar los costos aproximados de venta, reunir la documentación necesaria y definir una estrategia comercial para tu propiedad en Playa del Carmen, Tulum, Mérida y otras ciudades de la Península de Yucatán.
La estimación inicial no sustituye el cálculo definitivo del notario, pero puede evitar sorpresas y ayudarte a tomar una mejor decisión antes de publicar, negociar o aceptar una oferta.