¿Qué #$%&/( es la cancelación de hipoteca?
Si adquiriste una propiedad en Playa del Carmen, Tulum, Mérida o cualquier otra ciudad de la Península de Yucatán mediante un crédito hipotecario, ya sea INFONAVIT, FOVISSSTE, un banco o cualquier otra institución financiera, y estás por venderla, es muy probable que en algún momento escuches a la notaría o a tu asesor inmobiliario mencionar un trámite llamado cancelación de hipoteca.
Y créeme: es mucho mejor enterarte de este trámite antes de poner tu propiedad en venta que descubrirlo cuando ya tienes un comprador esperando para firmar.
Y sí, es completamente normal que te preguntes:
¿Qué #$%&/( es una cancelación de hipoteca?
Muchas personas creen que no pueden vender una propiedad si todavía no terminan de pagar su crédito hipotecario. Sobre ese tema hablaremos con mayor profundidad en otro artículo, porque la respuesta puede sorprenderte.
Por otro lado, quienes sí terminaron de pagar su crédito suelen pensar que la carta de finiquito o la carta de liquidación es todo lo que necesitan para vender su propiedad. Incluso creen que, si el banco ya confirmó que la deuda fue pagada, no existe ningún trámite adicional.
La realidad es distinta.
En la mayoría de los casos todavía es necesario realizar un procedimiento legal para actualizar la situación de la propiedad ante el Registro Público de la Propiedad y dejar constancia de que el inmueble ya no tiene un gravamen a favor del banco.
En este artículo te explicamos qué es la cancelación de hipoteca, cuándo se necesita, cómo se realiza, cuánto cuesta y, sobre todo, por qué es importante no dejar este trámite para el último momento si estás pensando vender tu inmueble en Playa del Carmen, Tulum, Mérida o cualquier otra ciudad de la Península de Yucatán.
Pero antes de continuar, te recomendamos revisar nuestra guía completa para vender una propiedad, donde encontrarás el proceso paso a paso, los documentos necesarios, los gastos que debes considerar y los errores más comunes que conviene evitar.
¿Qué es una cancelación de hipoteca?
Cuando compras una propiedad mediante un crédito hipotecario, el banco o la institución financiera registra una hipoteca sobre el inmueble como garantía del pago del préstamo.
Esa hipoteca queda inscrita en el Registro Público de la Propiedad y aparece como un gravamen sobre la vivienda a favor de la institución que te otorgó el crédito.
Una vez que terminas de pagar tu crédito, la deuda con el banco desaparece, pero la inscripción de la hipoteca no se elimina automáticamente.
Para que el Registro Público refleje que el inmueble ya se encuentra libre de ese gravamen, es necesario realizar un trámite denominado cancelación de hipoteca.
En otras palabras, la cancelación de hipoteca no significa que estés pagando nuevamente el préstamo. Lo que hace es dejar constancia legal de que la deuda ya fue liquidada y que el banco ya no tiene derechos sobre la propiedad.
Liquidar el crédito no es lo mismo que cancelar la hipoteca
Esta es, probablemente, la confusión más común entre los propietarios.
Muchas personas terminan de pagar su crédito hipotecario, reciben su carta finiquito y guardan el documento pensando que el proceso ha concluido por completo.
Sin embargo, desde el punto de vista legal todavía queda un paso pendiente. Y uno MUY importante, porque puede retrasar la venta durante meses o, en casos muy específicos, incluso más de un año.
En Housebuy hemos visto verdaderas historias de terror. Aunque no es lo habitual, hemos tenido operaciones en las que la inscripción de una cancelación de hipoteca llegó a tardar hasta 20 meses. Fueron situaciones muy particulares, pero demuestran por qué vale la pena anticiparse.
Podemos resumir la diferencia de esta manera:
- Liquidar el crédito significa pagar la totalidad de la deuda al banco.
- Cancelar la hipoteca significa eliminar el gravamen inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
Hasta que ambos pasos se hayan realizado, la documentación de la propiedad no estará completamente actualizada.
¿Cuándo necesito hacer una cancelación de hipoteca?
Toda propiedad adquirida mediante un crédito hipotecario terminará requiriendo una cancelación de hipoteca. La diferencia está en cuándo deberá realizarse.
Uno de los casos ocurre cuando ya terminaste de pagar tu crédito hace meses o incluso años, pero nunca realizaste la cancelación registral. Aunque no tengas intención de vender por el momento, es recomendable hacerlo cuanto antes para evitar contratiempos en el futuro.
El segundo caso ocurre cuando decides vender una propiedad que fue adquirida mediante un crédito hipotecario, independientemente de que el préstamo ya esté liquidado o todavía continúe vigente.
Por eso, en Housebuy siempre solicitamos el expediente completo desde el momento en que enlistamos una propiedad. Detectar este tipo de situaciones desde el inicio permite planear los tiempos correctamente y evita retrasos justo antes del cierre.
Si apenas acabas de decidir poner en venta tu propiedad y todavía estás reuniendo la documentación necesaria, también te recomendamos leer nuestro artículo ¿Qué necesito para vender mi casa?, donde explicamos todos los documentos que normalmente solicita una notaría durante una compraventa.
¿Puedo vender una casa que todavía tiene una hipoteca vigente?
Sí. De hecho, es mucho más común de lo que muchas personas imaginan.
Existe la idea de que una propiedad con una hipoteca vigente no puede venderse hasta que el propietario termine de pagar por completo el crédito. Afortunadamente, eso no es cierto.
En la mayoría de los casos es perfectamente posible vender una propiedad que aún tiene un crédito hipotecario, siempre que el saldo pendiente se liquide durante la operación de compraventa.
Generalmente, el comprador paga el precio de la propiedad, una parte de esos recursos se utiliza para liquidar el crédito con la institución financiera y, simultáneamente, la notaría realiza la cancelación de la hipoteca para que el inmueble quede libre de gravamen y pueda transmitirse al nuevo propietario.
Eso sí, cada banco tiene procedimientos, tiempos y requisitos distintos para emitir la documentación necesaria. Algunas instituciones pueden tardar varios días o incluso semanas en generar la carta de liquidación anticipada o la instrucción notarial correspondiente.
Por esa razón, uno de los errores más frecuentes es esperar a tener un comprador para comenzar estos trámites. Lo ideal es que, desde el momento en que decides vender tu propiedad en Playa del Carmen, Tulum, Mérida o cualquier otra ciudad de la Península de Yucatán, informes a tu asesor inmobiliario que el crédito sigue vigente y entregues toda la documentación disponible. De esta manera será posible anticipar los tiempos del banco y evitar retrasos innecesarios durante el cierre.
Si quieres conocer otros errores que pueden complicar una compraventa, te invitamos a leer nuestro artículo Errores frecuentes al vender una casa, donde recopilamos las situaciones que más retrasan o incluso ponen en riesgo una operación inmobiliaria.
¿Cómo se realiza la cancelación de hipoteca?
Aunque el procedimiento puede variar ligeramente entre Quintana Roo, Yucatán, Campeche y otros estados, el proceso generalmente dependerá de una de estas dos situaciones:
A) El crédito ya fue totalmente liquidado
En este caso, el procedimiento normalmente sigue estos pasos:
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El banco emite un documento donde reconoce que el crédito fue pagado en su totalidad.
-
Deberás solicitar al banco una carta de instrucción notarial, mediante la cual autoriza a un notario a elaborar la escritura de cancelación de hipoteca.
```Es importante saber que algunos bancos pueden tardar varios días o incluso semanas en emitir este documento, por lo que conviene solicitarlo con suficiente anticipación.
``` -
La notaría elabora la escritura correspondiente.
-
La escritura se presenta para su inscripción ante el Registro Público de la Propiedad.
-
Una vez inscrita, la propiedad aparece legalmente libre de gravamen.
Hasta aquí parecería un procedimiento sencillo, pero existe un detalle que suele generar muchísimos problemas.
Algunos bancos ofrecen realizar la cancelación de hipoteca “sin costo” o por un costo muy reducido utilizando notarías designadas por la propia institución, las cuales con frecuencia se encuentran en la Ciudad de México o en otros estados distintos a donde se ubica el inmueble.
Posteriormente, esa notaría envía el testimonio original para que el propietario lo recoja en una sucursal bancaria cercana a su domicilio.
En Housebuy normalmente recomendamos que, aunque implique un costo ligeramente mayor, la cancelación se realice mediante una notaría de la misma ciudad donde se encuentra la propiedad. Esto suele facilitar el proceso y disminuye la posibilidad de observaciones derivadas de diferencias en los criterios notariales o registrales entre estados.
Y aquí viene uno de los errores más comunes.
Muchos propietarios reciben el testimonio original de la escritura de cancelación y creen que el trámite ya terminó.
No es así.
En cuanto recibas el testimonio original, llévalo lo antes posible al Registro Público de la Propiedad para que sea inscrito.
Ese último paso es precisamente el que más propietarios olvidan realizar.
Años después, cuando deciden vender, descubren que la propiedad sigue apareciendo gravada, simplemente porque la escritura de cancelación nunca fue inscrita.
Y si en ese momento ya tienes un comprador esperando para firmar, podrías tener que esperar varios meses para concluir el trámite, con el riesgo de que el comprador decida no seguir esperando y la operación se caiga.
B) El crédito hipotecario aún está vigente
Si todavía estás pagando tu crédito hipotecario, no significa que tengas que esperar varios años para vender tu propiedad.
Como comentamos anteriormente, en la mayoría de los casos sí es posible vender una casa o departamento con una hipoteca vigente. Lo importante es planear el proceso con suficiente anticipación para que el banco, la notaría y todas las partes involucradas puedan coordinar correctamente la operación.
Generalmente, el procedimiento funciona de la siguiente manera:
-
Solicita una Carta de Liquidación Anticipada o Carta de Saldos.
```El nombre puede variar dependiendo de la institución financiera, por lo que te recomendamos comunicarte directamente con tu banco para preguntar cuál es el procedimiento, cuánto tiempo tardan en emitirla y cuál es su vigencia.
Recuerda que este documento normalmente tiene una fecha de vencimiento, por lo que solicitarlo demasiado pronto también puede generar inconvenientes si la compraventa se retrasa.
``` -
Proporciona al banco los datos de la notaría que llevará la operación.
```Una vez que exista una fecha aproximada para la firma, el banco emitirá la carta correspondiente con las instrucciones notariales para que el notario pueda liquidar el crédito con parte del dinero de la compraventa y cancelar la hipoteca en el mismo acto.
``` -
La compraventa y la cancelación de hipoteca se realizan de manera simultánea.
```Durante la firma, una parte del precio de venta se destina directamente al banco para liquidar el saldo pendiente del crédito.
Posteriormente, la notaría formaliza tanto la compraventa como la cancelación de la hipoteca en la misma escritura mediante la cual el comprador adquiere la propiedad.
``` -
El Registro Público inscribe ambos movimientos.
```Finalmente, el Registro Público de la Propiedad inscribe la cancelación del gravamen y la transmisión de propiedad al nuevo comprador.
```
En la práctica, la mayor parte de este procedimiento suele ser coordinado por la notaría. Sin embargo, los tiempos del banco pueden marcar la diferencia entre una operación fluida y un cierre lleno de contratiempos.
Por esa razón insistimos tanto en comenzar estos trámites desde el momento en que decides vender.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
Sí, la cancelación de hipoteca genera gastos.
Aunque muchas personas piensan que al terminar de pagar su crédito ya no tendrán ningún costo adicional, todavía existen algunos conceptos que normalmente deben cubrirse para concluir el proceso legal.
Entre ellos pueden encontrarse:
- Honorarios notariales.
- Derechos del Registro Público de la Propiedad.
- Derechos o constancias administrativas, dependiendo del estado.
- Gastos de gestoría, cuando correspondan.
El monto puede variar considerablemente según el estado donde se ubique la propiedad, la notaría, el banco y el tipo de crédito hipotecario.
Si estás calculando cuánto te costará vender tu propiedad en Playa del Carmen, Tulum, Mérida o cualquier otra ciudad de la Península de Yucatán, este es uno de los conceptos que conviene considerar desde el principio. En nuestro artículo ¿Cuánto cuesta vender mi casa en la Riviera Maya o Yucatán? encontrarás un desglose mucho más completo de todos los gastos que normalmente intervienen en una operación inmobiliaria.
¿Quién paga la cancelación de hipoteca?
Como regla general, la cancelación de hipoteca corresponde al propietario vendedor.
Tiene sentido: si el inmueble todavía aparece gravado en el Registro Público, es el propietario quien debe entregar la documentación en regla para poder transmitir una propiedad libre de cargas.
Sin embargo, como ocurre con prácticamente cualquier aspecto de una compraventa inmobiliaria, las partes pueden acordar algo distinto dentro del contrato.
Lo importante es que exista claridad desde el principio y que todos conozcan quién asumirá cada gasto para evitar diferencias durante el cierre.
¿Qué pasa si nunca hago la cancelación de hipoteca?
No significa que el banco pueda volver a cobrarte un crédito que ya liquidaste.
Tampoco significa que vayas a perder automáticamente tu propiedad.
Sin embargo, sí puede convertirse en un problema importante cuando decidas vender, solicitar un nuevo crédito utilizando esa propiedad como garantía o realizar determinados trámites notariales.
Lo más común es que el problema aparezca justo cuando ya tienes un comprador listo para firmar.
En ese momento, durante la revisión documental, tu asesor inmobiliario o la notaría detectan que el gravamen continúa inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
Eso obliga a detener temporalmente la operación mientras se obtiene la documentación correspondiente y concluye el proceso de cancelación registral.
En ocasiones el retraso puede ser de algunas semanas.
En otras, dependiendo del banco, la notaría y la carga de trabajo del Registro Público, puede prolongarse durante varios meses.
Y aunque el comprador tenga toda la intención de esperar, la realidad es que nadie puede garantizar que seguirá disponible cuando finalmente concluya el trámite.
Por eso, una cancelación de hipoteca pendiente puede terminar costándote mucho más que los honorarios notariales: puede costarte la venta de tu propiedad.
De hecho, este tipo de situaciones forma parte de los errores más frecuentes al vender una casa, especialmente cuando los propietarios no revisan su documentación con suficiente anticipación.
La mejor estrategia es revisar toda la documentación antes de vender
Una compraventa exitosa comienza mucho antes de publicar un anuncio en internet.
Revisar tus escrituras, identificar si existen gravámenes vigentes, verificar adeudos, localizar documentos faltantes y preparar todo el expediente con anticipación puede ahorrarte semanas o incluso meses de retrasos.
En Housebuy, una de las primeras cosas que hacemos al recibir una nueva propiedad es revisar la documentación del inmueble para detectar cualquier posible obstáculo antes de comenzar la comercialización.
De esa forma, mientras buscamos al comprador ideal, también vamos resolviendo los trámites que puedan requerir tiempo, en lugar de descubrirlos cuando la operación ya está en marcha.
Si estás pensando en vender una propiedad en Playa del Carmen, Tulum, Mérida o cualquier otra ciudad de la Península de Yucatán, preparar tu expediente desde el principio no solo hará que el proceso sea mucho más ágil.
También transmitirá mayor confianza al comprador, facilitará el trabajo de la notaría y reducirá considerablemente el riesgo de que la operación se retrase o, en el peor de los casos, no llegue a concretarse.
Y créenos: detectar un trámite pendiente cuando todavía no tienes comprador siempre será mucho más barato y menos estresante que descubrirlo el día que todos están listos para firmar.
Si tienes dudas sobre la documentación de tu propiedad o quieres saber si todo está listo para vender, en Housebuy podemos ayudarte a revisar tu expediente antes de salir al mercado. En muchos casos, una revisión preventiva puede ahorrarte tiempo, dinero y más de un dolor de cabeza.
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