Guía para vender una casa o propiedad en Playa del Carmen, Tulum y Mérida

Vender una casa, departamento, terreno o local comercial no consiste solamente en publicar algunas fotografías, encontrar un comprador y reunirse en una notaría para firmar la escritura.

Una operación inmobiliaria involucra aspectos legales, fiscales, comerciales y financieros que pueden marcar la diferencia entre vender rápido, vender bien o pasar meses, e incluso años, sin recibir una oferta seria.

También puede existir una diferencia considerable entre el precio anunciado y la cantidad que finalmente recibirá el propietario. Antes de vender deben contemplarse impuestos, cancelaciones, comisiones, adeudos, derechos y otros gastos que dependen de las características de cada operación.

Por eso, una venta bien planeada comienza mucho antes de recibir al primer comprador.

De hecho, idealmente, la preparación para vender una propiedad comienza desde el momento en que la compras. Conservar escrituras, comprobantes fiscales, facturas de mejoras, planos, permisos y recibos puede ahorrarte muchos problemas cuando decidas vender.

Pero si no lo hiciste, no entres en pánico.

En esta guía reunimos los principales aspectos que debes considerar antes de vender una propiedad en Playa del Carmen, Tulum, Mérida, Cancún, Puerto Morelos y otras ciudades de la Península de Yucatán.

No profundizaremos demasiado en cada tema porque para eso tenemos guías específicas. El objetivo de esta página es ayudarte a entender el proceso completo, identificar los posibles problemas y saber qué debes resolver antes de poner tu inmueble en el mercado.

¿Cuál es el proceso para vender una propiedad?

Aunque cada operación es distinta, normalmente una compraventa inmobiliaria sigue este recorrido:

1. Reunir y revisar la documentación de la propiedad.
2. Investigar los gastos, impuestos y posibles cancelaciones.
3. Determinar un precio de venta realista.
4. Preparar físicamente el inmueble.
5. Definir una estrategia de comercialización.
6. Publicar la propiedad y atender visitas.
7. Recibir y negociar ofertas.
8. Formalizar las condiciones mediante una oferta, apartado o contrato.
9. Integrar el expediente de la notaría.
10. Firmar la escritura de compraventa.
11. Recibir el pago.
12. Entregar la posesión física.
13. Cumplir las obligaciones fiscales o administrativas posteriores.

El orden puede cambiar. Algunas etapas también pueden realizarse al mismo tiempo.

Lo importante es no esperar hasta que aparezca un comprador para descubrir que falta un documento, que la hipoteca nunca fue cancelada o que no podrás aplicar una exención de ISR.

¿Qué necesitas para vender una propiedad?

Lo primero es tener una propiedad y querer venderla.

Bueno, poniéndonos serios, lo primero es asegurarte de que legalmente puedes hacerlo.

El propietario debe aparecer correctamente en la escritura y tener capacidad jurídica para disponer del inmueble. También será necesario revisar si existe una hipoteca, fideicomiso, embargo, copropiedad, sucesión pendiente o cualquier otra situación que pueda afectar la operación.

Dependiendo del inmueble y del perfil del propietario, normalmente pueden solicitarse documentos como:

• Escritura pública.
• Identificación oficial vigente.
• CURP y RFC, cuando el propietario sea mexicano.
• Constancia de situación fiscal.
• Documento migratorio que acredite la estancia legal en México, si el propietario es extranjero.
• Comprobante de domicilio.
• Acta de nacimiento.
• Acta de matrimonio, cuando corresponda.
• Boleta de pago del impuesto predial.
• Recibos de agua y electricidad.
• Recibos de los demás servicios del inmueble.
• Planos.
• Licencias o manifestaciones de construcción.
• Constancias municipales.
• Comprobantes fiscales digitales.
• Reglamento y documentación del régimen en condominio.
• Constancia de no adeudo de mantenimiento.
• Información sobre hipotecas, fideicomisos o gravámenes.

El acta de matrimonio solo será necesaria cuando exista un matrimonio y dependiendo del régimen patrimonial. Porque si no estás casado, ni aunque quieras presentar una, ¿verdad?

Además, cada municipio y cada notaría pueden solicitar requisitos distintos. La documentación también cambia dependiendo de si se trata de una casa, departamento, terreno, propiedad comercial, inmueble en condominio o propiedad adquirida mediante fideicomiso.

Si estás comenzando a integrar tu expediente, en ¿Qué necesito para vender mi casa? encontrarás una explicación más detallada sobre los documentos que debes preparar.

También puedes revisar los requisitos para vender una propiedad en Playa del Carmen, Tulum y Mérida, especialmente si quieres identificar diferencias entre municipios y tipos de operación.

Revisa los adeudos antes de poner la propiedad en venta

Antes de publicar el inmueble conviene revisar si existen adeudos relacionados con:

• Impuesto predial.
• Agua potable.
• Electricidad.
• Cuotas de mantenimiento.
• Cuotas extraordinarias.
• Derechos municipales.
• Créditos hipotecarios.
• Fideicomisos bancarios.

Algunos adeudos pueden liquidarse durante la operación, pero es mejor conocerlos desde el principio.

Descubrirlos cuando el comprador ya entregó un apartado puede retrasar la firma, modificar el cálculo de gastos o, en el peor de los casos, provocar que la operación se caiga.

Para saber qué revisar y dónde solicitar las constancias correspondientes, puedes leer Cómo saber si una propiedad tiene adeudos en Playa del Carmen, Tulum o Mérida.

¿Conviene darle mantenimiento a la propiedad antes de vender?

Legalmente, un propietario no siempre está obligado a remodelar o mejorar la vivienda antes de venderla.

Sin embargo, comercialmente casi siempre ayuda.

Idealmente, si se vende como casa habitación, debería ser precisamente eso: una vivienda habitable.

Existe un dicho muy cierto en bienes raíces: de la vista nace el amor.

Una casa limpia, ordenada, iluminada y en buen estado transmite confianza desde la primera visita. También permite obtener mejores fotografías y ayuda al comprador a imaginarse viviendo en ella.

Generalmente, nadie quiere pagar varios millones de pesos para llegar inmediatamente a invertir más dinero en reparaciones básicas.

Esto no significa que debas realizar una remodelación completa ni gastar una fortuna antes de vender. Algunas remodelaciones no se recuperan y otras responden a gustos personales que el comprador podría no compartir.

Muchas veces basta con:

• Reparar pequeñas fugas.
• Corregir contactos o apagadores dañados.
• Pintar las paredes más deterioradas.
• Eliminar humedad visible.
• Revisar puertas y ventanas.
• Limpiar profundamente.
• Podar o arreglar jardines.
• Mejorar la iluminación.
• Retirar muebles rotos.
• Reducir la cantidad de objetos personales.
• Ventilar la propiedad antes de cada visita.

La humedad merece especial atención en zonas como Playa del Carmen, Tulum, Cancún y Puerto Morelos. Aunque una mancha pueda tener una solución sencilla, el comprador puede interpretarla como una señal de filtraciones graves o problemas estructurales.

Una propiedad bien presentada no necesariamente vale más desde el punto de vista técnico, pero sí puede generar una mejor percepción de valor.

Además, una buena presentación puede hacer que las visitas sean más productivas. En Tips para que la visita de un comprador a tu casa sea todo un éxito explicamos cómo preparar el inmueble antes de recibir interesados.

¿Cómo se determina el precio de venta de una propiedad?

Este es uno de los puntos más importantes de toda la operación y también uno de los errores más frecuentes de los vendedores.

Muchas personas fijan el precio considerando frases como:

“Eso me costó”.

“Eso necesito recibir”.

“Le invertí muchísimo”.

“Mi vecino está pidiendo más”.

“Ahí crecieron mis hijos”.

Te entendemos. Todas esas razones pueden ser perfectamente válidas desde el punto de vista personal o emocional.

Pero ninguna determina por sí sola el valor comercial del inmueble.

El valor sentimental no se vende, no se escritura y, por desgracia, tampoco lo paga el comprador.

Para estimar el valor de una propiedad suelen analizarse tres enfoques principales.

Valor físico o de reposición

El valor físico considera el valor del terreno y el costo estimado de volver a construir el inmueble.

También toma en cuenta elementos como:

• Superficie.
• Tipo y calidad de los materiales.
• Antigüedad.
• Estado de conservación.
• Instalaciones.
• Depreciación.
• Vida útil de la construcción.

Este enfoque es utilizado en avalúos técnicos, pero no siempre coincide con el precio que el mercado está dispuesto a pagar.

Una casa puede haber sido construida con materiales muy costosos y aun así encontrarse en una ubicación con poca demanda.

También puede ocurrir lo contrario. Una construcción sencilla puede alcanzar un precio alto por encontrarse en una zona muy solicitada.

Valor de mercado

Para una compraventa, el valor de mercado suele ser el más relevante.

Se determina comparando el inmueble con propiedades similares ubicadas en la misma zona o en zonas comparables.

Deben analizarse factores como:

• Ubicación.
• Superficie del terreno.
• Superficie de construcción.
• Número de recámaras y baños.
• Antigüedad.
• Estado de conservación.
• Equipamiento.
• Amenidades.
• Vista.
• Piso.
• Estacionamiento.
• Cuota de mantenimiento.
• Oferta disponible.
• Demanda real.
• Tiempo promedio de comercialización.

No basta con revisar cuánto piden otros propietarios.

Los precios publicados son aspiraciones. Una propiedad puede anunciarse en cinco millones de pesos y terminar vendiéndose en cuatro, o no venderse nunca.

Por eso, un análisis comparativo debe estudiar tanto la competencia activa como las operaciones realmente cerradas, siempre que esa información esté disponible.

Valor por capitalización de rentas

Este método es especialmente importante cuando el comprador busca una propiedad como inversión.

En lugar de preguntarse cuánto costó construirla, analiza cuánto ingreso puede producir.

Para ello se consideran:

• Renta mensual esperada.
• Nivel de ocupación.
• Gastos de mantenimiento.
• Impuesto predial.
• Seguros.
• Reparaciones.
• Administración.
• Comisiones.
• Periodos sin inquilino.
• Rendimiento neto.

Una propiedad puede ser muy atractiva físicamente, pero si genera una renta baja en relación con su precio, quizá no resulte interesante para un inversionista.

En zonas turísticas también debe tenerse cuidado con las proyecciones de rentas vacacionales. No es correcto multiplicar una tarifa diaria ideal por los 365 días del año e imaginar que ese será el ingreso.

La ocupación varía según la temporada, la competencia, el edificio, el operador, las plataformas, las restricciones del condominio y la calidad de la propiedad.

El precio de salida no debe fijarse con base en lo que necesitas

Es completamente comprensible que un propietario necesite cierta cantidad para liquidar una deuda, comprar otra casa o financiar un proyecto.

El problema es que el mercado no conoce esas necesidades.

Un comprador compara tu propiedad con todas las demás opciones disponibles.

Si encuentra otra similar, en mejor estado y a un precio menor, probablemente elegirá la otra.

Salir demasiado alto también puede perjudicar la venta a largo plazo.

Durante las primeras semanas, una propiedad suele recibir la mayor atención. Si el precio es claramente superior al mercado, los compradores la descartarán.

Después, aunque se reduzca, el anuncio puede parecer “quemado”. Los interesados comienzan a preguntarse por qué lleva tanto tiempo disponible o qué problema tendrá.

¿Por qué unas propiedades se venden y otras no?

Es común escuchar:

“La economía está muy mal”.

“No hay compradores”.

“El mercado está detenido”.

Sin embargo, incluso en mercados lentos continúan cerrándose operaciones.

Cuando una propiedad pasa demasiado tiempo anunciada, normalmente existe una combinación de factores:

• Precio incorrecto.
• Fotografías deficientes.
• Información incompleta.
• Mala presentación.
• Poca difusión.
• Documentación irregular.
• Restricciones para mostrarla.
• Problemas de mantenimiento.
• Exceso de competencia.
• Mala atención a los interesados.
• Falta de seguimiento.
• Expectativas poco realistas.

También influye el tipo de propiedad.

No existe el mismo mercado para un departamento de dos recámaras que para una residencia de lujo, un terreno ejidal, una propiedad comercial o una casa con características muy particulares.

Una propiedad puede tener un precio correcto y aun así requerir más tiempo porque existe un número reducido de compradores para ese producto.

En Por qué no se vende mi propiedad en Playa del Carmen o Tulum analizamos las señales que indican si el problema está en el precio, el marketing o las condiciones del inmueble.

También conviene revisar los errores más frecuentes al vender una casa en la Riviera Maya y Yucatán, ya que muchas operaciones se complican por decisiones que podían evitarse desde el principio.

¿Conviene trabajar con una inmobiliaria?

Algunos propietarios deciden vender por su cuenta para evitar el pago de una comisión.

En ciertos casos puede funcionar.

Por ejemplo, si ya existe un comprador plenamente identificado, si el propietario conoce el proceso y si cuenta con el tiempo necesario para atender llamadas, mensajes, visitas, negociaciones y trámites.

Pero vender una propiedad también implica:

• Analizar el mercado.
• Determinar una estrategia de precio.
• Preparar el anuncio.
• Tomar fotografías.
• Publicar en portales.
• Contestar mensajes.
• Filtrar prospectos.
• Coordinar visitas.
• Dar seguimiento.
• Negociar ofertas.
• Revisar documentos.
• Coordinarse con bancos y notarías.
• Acompañar la operación hasta la entrega.

Una inmobiliaria profesional puede encargarse de estas tareas y reducir el riesgo de errores.

También puede ayudar a identificar compradores que no cuentan con capacidad financiera, evitar visitas improductivas y detectar ofertas poco serias.

No todas las inmobiliarias trabajan igual.

Antes de contratar una, pregunta:

• En qué ciudades y segmentos trabaja.
• En qué portales publica.
• Si utiliza publicidad pagada.
• Cómo toma las fotografías.
• Cómo filtra a los compradores.
• Qué reportes entrega.
• Cómo comparte la propiedad con otros asesores.
• Qué incluye su comisión.
• Quién dará seguimiento a la operación.
• Qué experiencia tiene en cierres similares.

¿Es conveniente firmar una exclusiva inmobiliaria?

La palabra “exclusiva” provoca desconfianza en algunos vendedores.

Existe la idea de que al firmarla la propiedad queda detenida o que ningún otro asesor podrá ofrecerla.

Una exclusiva bien estructurada debería producir el efecto contrario.

Cuando una agencia sabe que tendrá la oportunidad de recuperar su inversión, puede destinar más recursos a:

• Fotografías profesionales.
• Video.
• Publicidad.
• Portales inmobiliarios de paga.
• Campañas digitales.
• Seguimiento.
• Colaboración con otras agencias.
• Material impreso.
• Organización del expediente.

Sin exclusiva, puede ocurrir que muchas personas publiquen la propiedad, pero ninguna invierta seriamente en venderla.

También es frecuente encontrar el mismo inmueble anunciado con precios distintos, fotografías diferentes e información contradictoria. Eso genera desconfianza y puede hacer que el comprador piense que existe algún problema.

La exclusiva no debería impedir la colaboración inmobiliaria. Una buena agencia puede compartir la comisión con otros asesores que representen a un comprador.

Antes de firmar, revisa cuidadosamente:

• Vigencia.
• Comisión.
• Causas de terminación.
• Obligaciones de la agencia.
• Obligaciones del propietario.
• Estrategia de publicidad.
• Condiciones para colaborar.
• Consecuencias de vender directamente.
• Protección de clientes previamente presentados.

En Mitos sobre las exclusivas inmobiliarias explicamos por qué una exclusiva no necesariamente limita la venta y qué condiciones deberías exigir antes de firmarla.

¿Cuánto cuesta vender una propiedad?

Una de las mayores sorpresas para muchos propietarios es descubrir que vender también cuesta.

Dependiendo de la operación pueden existir gastos como:

• ISR por enajenación.
• Impuesto cedular.
• Cancelación de hipoteca.
• Cancelación o extinción de fideicomiso.
• Honorarios bancarios.
• Certificados.
• Constancias.
• Derechos registrales.
• Adeudos de predial.
• Adeudos de agua.
• Cuotas de mantenimiento.
• Reparaciones.
• Honorarios notariales relacionados con el vendedor.
• Comisión inmobiliaria.

No todas las ventas generan todos estos conceptos.

También puede variar quién paga cada gasto. Algunas erogaciones corresponden legalmente al vendedor, otras al comprador y otras pueden negociarse.

Por eso es importante solicitar un cálculo preliminar antes de aceptar una oferta.

El precio de venta no es necesariamente la cantidad que recibirás en tu cuenta.

Para obtener una estimación más realista, revisa Cuánto cuesta vender una casa en la Riviera Maya o Yucatán, donde explicamos los principales gastos de cierre que pueden descontarse al propietario.

¿Qué pasa si la propiedad todavía tiene hipoteca?

Tener una hipoteca no impide necesariamente vender.

Es una situación común y puede resolverse dentro del proceso de compraventa.

Conviene distinguir tres escenarios.

La hipoteca sigue vigente y todavía existe un saldo

En este caso debe solicitarse al banco o institución acreedora una carta saldo o instrucción de cancelación.

Dependiendo de la operación, una parte del precio puede utilizarse para liquidar directamente el crédito.

La institución financiera entregará posteriormente la documentación necesaria para cancelar el gravamen.

Estos casos requieren planeación, especialmente cuando el comprador también utilizará un crédito.

Antes de publicar, es recomendable hablar con el banco para conocer:

• Saldo aproximado.
• Vigencia de la carta saldo.
• Proceso de liquidación.
• Tiempo de liberación.
• Requisitos de cancelación.
• Posibles penalizaciones.
• Gastos pendientes.

El crédito ya fue pagado, pero la hipoteca no fue cancelada

Pagar un crédito no elimina automáticamente la inscripción del gravamen en el Registro Público.

Puede ocurrir que la deuda esté liquidada desde hace años, pero la escritura todavía muestre la hipoteca.

En ese caso será necesario formalizar la cancelación registral.

La hipoteca tiene pagos vencidos

Cuando existe un adeudo o incumplimiento, la situación requiere un análisis especial.

No conviene asumir que la propiedad podrá venderse normalmente sin consultar primero a la institución acreedora.

Será necesario revisar el saldo, los intereses, el estado jurídico del crédito y las condiciones para liquidarlo.

En Qué es la cancelación de hipoteca explicamos la diferencia entre pagar el crédito y retirar formalmente el gravamen, así como los costos y tiempos que pueden intervenir.

¿Qué sucede si la propiedad está en fideicomiso?

Cuando un extranjero adquiere una propiedad residencial dentro de la zona restringida, normalmente lo hace mediante un fideicomiso bancario.

La zona restringida comprende las áreas cercanas a costas y fronteras. Por eso es frecuente encontrar propiedades en fideicomiso en Playa del Carmen, Tulum, Cancún, Puerto Morelos y otros destinos de la Península de Yucatán.

El fideicomiso no impide vender.

Sin embargo, el procedimiento dependerá de quién compre.

Si el comprador también es extranjero

Generalmente puede realizarse una cesión o transmisión de los derechos fideicomisarios.

El banco fiduciario debe participar y autorizar la operación.

Si el comprador es mexicano

Normalmente será posible extinguir el fideicomiso y transmitir la propiedad directamente al comprador.

Si el fideicomiso está vencido o tiene adeudos

Antes de vender deben revisarse:

• Vigencia.
• Anualidades pendientes.
• Beneficiarios.
• Instrucciones al fiduciario.
• Facultades del vendedor.
• Gastos bancarios.
• Permisos aplicables.

Los tiempos de respuesta de los bancos fiduciarios pueden ser mayores que los de otras partes de la operación. Por eso conviene comenzar el trámite con anticipación.

Para entender mejor la estructura y funcionamiento de esta figura, puedes leer Qué es un fideicomiso inmobiliario y cómo funciona.

¿Qué ocurre cuando recibes una oferta?

Recibir una oferta no significa que debas aceptarla inmediatamente.

Antes de responder, revisa:

• Precio ofrecido.
• Forma de pago.
• Monto del apartado.
• Anticipo.
• Plazo para escriturar.
• Condiciones suspensivas.
• Uso de crédito.
• Avalúo.
• Inventario incluido.
• Fecha de entrega.
• Penalizaciones.
• Gastos asumidos por cada parte.

Una oferta ligeramente menor, pero pagada con recursos propios y con un cierre rápido, puede ser más conveniente que una oferta mayor sujeta a múltiples condiciones.

También debes confirmar que el comprador realmente cuenta con los recursos o con una preautorización de crédito.

El contrato de promesa o compraventa

En algunas operaciones se firma primero un contrato privado.

Este documento puede establecer:

• Precio.
• Apartado.
• Anticipo.
• Fecha límite de firma.
• Forma de pago.
• Documentos pendientes.
• Condiciones para devolver o retener cantidades.
• Inventario.
• Fecha de entrega.
• Obligaciones de las partes.
• Penalizaciones.

No todas las operaciones requieren una promesa, pero cuando se utilice debe redactarse de acuerdo con las condiciones reales de la venta.

No conviene copiar un contrato genérico de internet.

¿Tengo que ir personalmente a firmar la escritura?

No necesariamente.

Si el propietario no puede acudir personalmente a la firma, puede designar a otra persona mediante un poder notarial con facultades suficientes para vender el inmueble, pactar las condiciones de la operación, recibir el pago y firmar la escritura en su nombre.

El poder debe redactarse cuidadosamente. No siempre basta con un poder general y la notaría deberá revisar que las facultades otorgadas sean suficientes para la operación concreta.

Cuando el propietario se encuentra en otro país, el poder puede otorgarse ante un consulado mexicano o ante un notario extranjero. En este último caso, normalmente deberá apostillarse o legalizarse, según corresponda, y traducirse al español por un perito autorizado cuando se encuentre redactado en otro idioma.

Sin embargo, no debes asumir que un poder será aceptado en cualquier operación.

Algunos bancos, instituciones de crédito, programas de vivienda o notarías pueden exigir la comparecencia personal de alguna de las partes.

Esto puede ocurrir, por ejemplo, en determinadas compraventas financiadas mediante INFONAVIT en Quintana Roo, en las que la institución o la notaría pueden requerir que las personas involucradas se presenten personalmente a firmar.

Si la operación incluye un crédito INFONAVIT, no conviene elaborar un poder ni organizar la venta desde el extranjero sin confirmar primero que será aceptado.

Antes de otorgar el poder, consulta con:

• La notaría que formalizará la compraventa.
• El banco o institución que otorgará el crédito.
• INFONAVIT, FOVISSSTE o el organismo correspondiente.
• El fiduciario, si la propiedad se encuentra en fideicomiso.

También es recomendable enviar previamente un proyecto del poder para que la notaría lo revise.

Un pequeño error en las facultades, los datos del inmueble o la forma de otorgamiento puede impedir que el apoderado firme y retrasar toda la operación.

La firma de la escritura

Antes de la firma, la notaría debe integrar el expediente y realizar diversas revisiones.

Entre ellas pueden encontrarse:

• Identidad y capacidad de las partes.
• Titularidad.
• Gravámenes.
• Adeudos.
• Situación catastral.
• Régimen matrimonial.
• Impuestos.
• Forma de pago.
• Prevención de lavado de dinero.
• Permisos aplicables.
• Cancelaciones.

Lee el proyecto de escritura antes de firmar.

Verifica especialmente:

• Nombres.
• Medidas.
• Colindancias.
• Precio.
• Forma de pago.
• Datos bancarios.
• Inventario.
• Entrega de posesión.
• Retenciones.
• Declaraciones fiscales.
• Cancelaciones.
• Penalizaciones o condiciones especiales.

La entrega de la posesión física

La firma de la escritura y la entrega de la propiedad no siempre ocurren el mismo día.

Las partes pueden acordar:

• Entrega inmediata.
• Entrega después de recibir el pago.
• Entrega algunos días después de la firma.
• Entrega cuando se desocupe el inmueble.
• Entrega condicionada al cumplimiento de una obligación.

Todo debe quedar acordado por escrito.

Antes de entregar la posesión conviene preparar un acta de entrega que incluya:

• Fecha y hora.
• Estado general del inmueble.
• Lecturas de medidores.
• Número de llaves.
• Controles de acceso.
• Tarjetas.
• Equipos entregados.
• Inventario de muebles.
• Fotografías.
• Adeudos o pagos pendientes.
• Firmas de las partes.

Si la propiedad se vende amueblada, el inventario debe ser lo suficientemente detallado para evitar discusiones posteriores.

También conviene aclarar quién pagará los consumos generados antes y después de la entrega.

El acta ayuda a dejar constancia de que el comprador recibió el inmueble y puede servir para deslindar responsabilidades posteriores.

¿Qué sucede después de la firma?

¿Pensaste que, como ya cobraste, ya había terminado todo?

¡Pues no, mi cielo!

Contrario a lo que muchas personas creen, todavía pueden existir pasos fiscales y administrativos.

Dependiendo de la operación, pueden quedar pendientes:

• Entrega de copias certificadas.
• Entrega de documentos de cancelación.
• Actualización de contratos de servicios.
• Aviso al condominio.
• Entrega de comprobantes fiscales.
• Declaraciones anuales.
• Declaraciones informativas.
• Conservación del expediente.
• Aclaraciones fiscales.

El notario calcula, retiene y entera determinados impuestos cuando corresponde, pero esto no significa que el vendedor quede liberado de todas sus obligaciones.

La venta puede tener que reflejarse en la declaración anual.

También puede existir la obligación de informar ciertos ingresos exentos cuando, de manera individual o sumados con otros conceptos exentos, superen los límites establecidos en la legislación fiscal.

Por eso es recomendable entregar al contador:

• Escritura de compraventa.
• Constancia de retención.
• Cálculo del impuesto.
• Comprobantes fiscales.
• Documentación de la exención.
• Facturas de adquisición y mejoras.
• Comprobantes de gastos deducibles.

¿Siempre se paga ISR al vender una propiedad?

No.

¡Por fin una buena noticia!

La Ley del Impuesto sobre la Renta contempla distintos supuestos de exención. Uno de los más conocidos es la venta de una casa habitación.

Sin embargo, no basta con decir que viviste en la propiedad.

La exención tiene límites, requisitos y condiciones.

De manera general, la exención puede alcanzar hasta 700,000 UDIS, siempre que la operación se formalice ante fedatario público y el contribuyente no haya utilizado esta exención durante los tres años inmediatos anteriores.

Cuando la contraprestación excede ese límite, la parte proporcional correspondiente al excedente puede quedar gravada.

Además, el vendedor debe acreditar que se trata de su casa habitación mediante los documentos aceptados por la legislación y la notaría.

Entre los comprobantes que suelen analizarse se encuentran:

• Credencial para votar.
• Recibos de electricidad.
• Estados de cuenta.
• Telefonía fija.
• Documentación fiscal.
• Otros comprobantes vinculados con el domicilio.

Los requisitos exactos deben revisarse con el notario.

También es importante entender que no todas las propiedades califican.

Un terreno baldío, local comercial, inmueble destinado exclusivamente a renta o propiedad que no haya funcionado como casa habitación puede tener un tratamiento distinto.

Y lo más importante: esto debe revisarse con anticipación.

No cuando ya existe un comprador cacheteándonos con los billetes y la firma está programada para la siguiente semana.

Si piensas solicitar la exención, habla con la notaría y con tu contador antes de salir al mercado.

En ISR al vender una propiedad en Playa del Carmen, Tulum o Mérida explicamos cuándo puede aplicarse la exención, cómo se calcula el impuesto y qué documentos debes preparar con anticipación.

No olvides las facturas y deducciones

Cuando no aplica una exención total, el ISR no necesariamente se calcula sobre todo el precio de venta.

Para determinar la ganancia pueden considerarse, dependiendo del caso:

• Costo comprobado de adquisición.
• Construcciones.
• Mejoras.
• Ampliaciones.
• Gastos notariales de adquisición.
• Impuestos y derechos.
• Comisiones pagadas.
• Avalúos.
• Otros conceptos autorizados.

El problema es que deben poder acreditarse.

Decir “yo gasté un millón de pesos en remodelarla” no es lo mismo que contar con facturas, permisos y comprobantes.

Guardar la documentación desde que compras la propiedad puede tener un impacto importante cuando llegue el momento de vender.

Vender una propiedad es mucho más que encontrar un comprador

Una operación exitosa empieza mucho antes de publicar el anuncio.

Debes revisar documentos, identificar adeudos, entender los impuestos, calcular los gastos, preparar el inmueble y definir un precio respaldado por el mercado.

También necesitas una estrategia para promocionarlo, atender a los interesados, negociar condiciones y acompañar la operación hasta la firma y la entrega de posesión.

No todos los propietarios tendrán los mismos problemas.

Una casa libre de gravamen, con documentación completa y vendida por un residente mexicano puede tener un proceso relativamente sencillo.

Una propiedad en fideicomiso, con copropietarios extranjeros, una construcción no manifestada y un crédito vigente requerirá mucho más trabajo.

Lo importante es detectar esas diferencias antes de comprometerte con un comprador.

Si estás pensando en vender una casa, departamento, terreno o propiedad comercial en Playa del Carmen, Tulum, Mérida, Cancún, Puerto Morelos o cualquier otra ciudad de la Península de Yucatán, en Housebuy.mx podemos ayudarte a revisar tu caso, estimar el valor de mercado y diseñar una estrategia de comercialización.

También podemos acompañarte durante la negociación, la integración del expediente, la coordinación con la notaría y la entrega de la propiedad.

Vender bien no significa solamente conseguir un comprador.

Significa cerrar una operación segura, con condiciones claras y sabiendo desde el principio cuánto vas a recibir.